消费者：购房要看清条款

来自我市房地产市场的报道（三）

    黄先生预定了一套商品住宅，交了２００００元定金，后来，他又看到了更好的楼盘，他想退掉原定住房，重新选择。但这定金是否能拿回来呢？

　　张女士买了一套商品住宅，如果按套内面积算，房价结款自己可以少交２０００元左右，开发商却要按建筑面积算，到底怎样算才是合理的？

　　随着攀枝花商品住宅建设的不断加快，如何规范房地产交易秩序被提上了议事日程。象黄先生、张女士遇到的问题就涉及到如何加强房市管理这个话题。近日记者对此进行了采访，有关人士对一些问题进行了解答。

　　黄先生的经历，在攀枝花的购房人群中，具有一定的代表性。据了解，一些开发商在未取得商品房预售许可证时，以办理ＶＩＰ卡、会员卡等为名，收取购房人的费用。如果黄先生交的是这类费用，应该是可以拿回来的，因为这种收费属于变相违规预售商品房，按规定开发商应无条件退款，假如开发商不退，可向市房管部门投诉。但开发商已经拿到商品房预售许可证后，签订了正式的购房合同，按一定比例所交费用成为购房定金，属于国家允许收取的费用，如果购房人要退房，定金是不退还的。

　　有关人士认为，攀枝花的商品房销售正处于热销期，许多人为了买到自己喜欢的房子，愿意先出钱买放心，至于是否合法，是否有风险，都没有考虑过。目前攀枝花房地产交易秩序总体是较好的，但并不意味着没有潜在风险。专家建议购房者应在购房消费时增强理性：一是明确自己的购房定位，不要盲目交费、盲目购房；二是考察开发商的相关资质和实力；三是了解开发商是否具备了收取费用的资格；四是如果你愿意接受开发商提前收费的要求，一定要看其协议中是否有不购房无条件退款的承诺。

　　而张女士遇到的房屋面积的问题，实际上是一个商品房合同签订时，由谁说了算的问题。据了解，这个问题带有普遍意义，不少购房者在合同签订时处于完全被动的地位，合同中一些可供选择的条款，已被开发商单方面确定了，一些已取得预售许可证的开发企业，采取先收取定金后再进行合同谈判的方式，使购房者无法进行平等谈判，买和不买，购房者都处于劣势。张女士遇到的主要问题是开发商在签定合同时对商品房的计价方式是采用套内面积计价，还是对建筑面积计价不清，在２００６年９月以前，购房者先前一定要落实清楚。而此后，这一问题就不存在了。

　　业内人士介绍，按国家《商品房销售管理办法》的规定，合同的签定应该是平等协商的，不应该是单方面说了算。２００６年９月起，四川省建设厅要求所有的商品房采用套内面积计价，所以从此时起所有的商品房合同文本都应该按套内面积计价。据了解，黄女士遇到的问题已经得到妥善处理。有关人士建议，购房者在签订合同时首先应确认开发商采用的合同，是否是２００６年省建设厅，省工商行政管理局商品房示范合同文本，其次要读懂各项条款，特别是商品房计价和违约责任的约定，通过协商进行选择，维护自身的合法权益。如果开发商单方面确定有利于自身的条款，购房者可以提出自己的意见，如产生纠纷可到市房管部门进行协调解决。

　　攀枝花房地产市场存在的问题当然绝不仅于此，还有一些开发商在销售现场未完整的明示四证、三个管理办法及商品房合同示范文本，有的未经物价部门核准物业服务收费标准、签订合同时就违规做了约定……对此，我市房管部门已经开始进行规范房地产交易秩序的专项检查，针对存在的问题，责成开发商立即整改和限期整改。整改后仍未通过验收的，将对相关开发企业进行相应的行政限制或处罚，并将其违规行为在媒体和交易信息中进行公布，并载入房地产开发信用档案。随着这些管理措施的不断落实，将大大的降低房地产市场风险，推动我市房地产市场朝着健康有序的方向发展。