成都二手房价9年来首次下跌

　　市场较2006年全年增长17.6%

　　2007年，成都五城区(含高新区)全年成交二手房48436套，成交量较2006年增长了17.6%。从增幅来看，2006年较2005年增长了20.7%，2007年较2006年增长了17.6%，成交增幅放缓。

　　按照正常的市场走势规律，每年都会有两次成交旺季和两次淡季，但2007年比较特殊，基本形成了三段式走势。1-5月份楼市受股市影响，二手房成交量较06年有所下滑，市场相对低迷，除了股市，也有业内人士认为与年初金融调控政策持续出台有关，包括央行连续上调存款准备金率、提高存贷款基准利率，再次加息和取消利息税等，购房者在轮番加息后买房趋于理性。而从6月开始，市场开始明显回暖，迅速爬升，一直延续到7、8、9月，特别是7月的5422套更是创下历年月成交量的新高，7-9月连续三个月高居5000套以上也是以往没出现过的。业内分析认为，除了股市下滑，大量资金回流楼市以外，与成都成为新实验区、商品房开发带动、物价上涨导致投资趋向不动产等因素都有着关系。俗话说“花无千日红”，高温的市场在9.27政策后开始陡然下滑，从9月的5225套直接降到3796套，下降了27%，进入了冰川期。

　　需求投资受限刚性需求旺盛

　　2007年，从整个市场来看，自住的刚性需求仍然很强烈。6月份大量股市资金流入楼市，其中可能有很多投资者，但9.27政策以后，投资性需求明显得到抑制，其中自住的改善性需求可能也受到一些影响，但在浓厚的观望气氛以后，积压的自住需求又会集中释放。12月底的二手房冬季交易会就大大超出了所有中介公司的预期，前两个月处于观望的需求都在这一时间节点上释放出来，有效客户和带看量都直逼春秋两届交易会。

　　据统计，2007年成交的二手房单套面积主要还是集中在60-90平米之间，次新房里面80平米左右的套二户型可以说是供不应求。从环域来看，主要还是集中在一二环之间。区域，则主要集中在西南面，东边受新房市场影响，二手房源开始逐渐放量，建设路、李家沱等新兴成交板块也开始凸显。

　　房价9年来的首次下跌

　　据伊甸城统计的数据显示，2007年伊甸城二手房成交均价(五城区含高新区)年初约为5000元/平米，到9月，单价增加到6200元/平米，增加了24%。伊甸城市场策划部经理黄冀平介绍：“从全年的房价走势来看，1-5月还是比较平稳，但从6月开始，就能明显感觉出房价的爬升，从10月到年底，公司成交的均价开始趋于平稳，并出现小幅下滑。”

　　从21世纪的统计数据来看，11月市场成交均价较10月环比下降了0.67%，成为了1998年以后成都二手房市场成交价格的第一次下滑。抛售房现象开始巨增，据12月举行的二手房交易会统计数据显示，房源挂牌量较秋交会增长了67%，许多投资者开始抛房，市场也开始由卖方市场转向买方市场。据了解，很多小区同条件的房源到11月都有下滑，例如科华北路的樱花假日，7月买了一套8楼的房子48万，12月4楼同户型的房子仅卖了43万。

　　21世纪策划部经理舒宁认为：“今年的货币政策会继续从紧，严控房地产贷款，其次，住房结构性调整将开始，尤其是廉租房将大规模推出，所以市场将进入盘整期，房价涨幅会继续放缓。”

　　行业品牌中介接受市场大考验

　　对2006年的总结我们归之为行业的洗牌年，无数小中介在这一年被市场洗牌出局。然而与之不同的是，2007年我们并没有感受到市场上小中介太多的变动，反而是无数品牌中介开始接受起市场的严峻考验。从9.27政策的冲击，到外来品牌中介的大举进驻，再到“双中”事件引发的品牌信誉危机，可以说2007品牌中介的日子不好过。

　　小中介规模小，在遇到市场波动时，其受到的影响其实不大，相反，品牌中介的业绩会受到很大的冲击。特别是7、8月份，市场景气的时候，很多品牌中介大开门店，但9.27政策后一进入10月就明显感觉出内部的紧绷，顺驰、富房、东方人家等很多品牌公司业绩都下滑了20%左右。小中介可以关门停业，一定规模的中介有影响，但运营成本远远不极大中介，在市场低迷期，品牌中介的压力往往是最大的，既要承担高额的运营成本，又要为品牌买单。

　　除了受市场的考验外，2007年品牌中介间的竞争也异常激烈。美联、裕兴、创辉、满堂红等外来品牌中介的进驻多多少少给成都的二手房市场增添了几分火药味。11月，中天置业总裁卷款潜逃、中大恒基懂事长涉黑被控，深圳、北京两大知名品牌中介的变故，引发严重的行业诚信危机，很多购房者开始对成都品牌中介产生怀疑。

　　6月，浙江裕兴撤出成都，12月底，创辉开始大规模缩店，进入2008，经过市场洗礼依然能立挺在市场上的品牌中介将成为行业真正的领头羊。

　　租赁租金上涨租赁量猛增

　　央行六次加息、第二套房提高首付、房贷政策从紧，在新政组合拳的冲击下，有初步经济基础的大量购房者开始将购房计划推迟，在观望与胶着的状态下纷纷收手“转购为租”，而大量投资客及准备售房的业主也为规避市场风险而纷纷“转售为租”，这两种动力致使形成下半年特别是9月后租赁市场出现房源挂牌量及租赁量双增的局面。21世纪的统计数据显示，11月的租赁市场客源登记量、客户带看量及房源挂牌量一个月骤增了20%-30%。

　　随着租赁市场的活跃，租金在2007也有明显的涨幅，就7月而言，租赁价格分区域有不同程度的上涨，整体市场平均涨幅为20%，且地段佳的套一电梯公寓尤为抢手。从行政区域来看，武侯区和高新区房租价格最高，平均分别达到1700元/月和1650元/月，同比06年分别上涨了27%和25%。成华区租金水平最低，为1200元/月，但同06年同期相比同样上涨了20%。特别是以玉林、双楠等为代表的交通配套较好的社区，交易都很活跃，其中高端租赁市场随着大量外来企业的不断涌入，呈现火热景象。

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　　2007中介行业大事件

　　2007年9月开始建行、农行等各大银行开始紧缩银根，暂停二手房按揭贷款，直接导致市场成交量下滑。

　　2007年9月14日香港上市企业美联物业外双楠逸都路店正式开业，标志着美联物业在成都的开拓全面展开，也标志着成都又增添了一家继中原之后的第二家上市巨头。

　　2007年9月27日“二套房”房贷新政出台。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。9.27政策给高温的二手房楼市注入了一支镇定剂，有效的抑制了投资炒房性需求。

　　2007年10月1日二手房网上交易开始试运行，行业规范指日可待，五成小中介面临出局危险。

　　2007年10月广州满堂红成都公司开始人员招聘培训和公司总店选址。华南第一品牌的进驻不管是从公司管理还是人员培训都将给成都中介市场注入新的血液。

　　2007年11月13日深圳中天置业总裁蒋飞卷款潜逃，挂牌歇业。促使行业对资金监管等问题重新思考，并导致中介行业诚信危机。

　　2007年11月22日北京中大恒基董事长刘益良因涉黑被控。再次影响中介行业口碑，购房者对中介的信誉度明显下降。

　　2007年12月中旬从5月开始创辉租售开始成都布店，短短几个月迅速达到200家，12月中旬创辉上市无望，全国范围分店开始迅速缩减，“创辉模式”带给大家的除了速度还有深思。

　　2008年成都二手市场预测

　　受金融政策的影响，业内人士认为2008年上半年会继续延续07年年底的市场行情，观望气氛依然会很浓，市场不太容易大幅回暖，如果政策没有延续的话，5月开始可能会逐渐平稳下来。但如果明年上半年政策继续呈现高压态势，那市场全年可能都会处于盘整期。东方人家策划部经理刘扬认为：上半年积压的购房需求可能会在下半年得到释放，特别是8、9、10月预计将是需求释放成交的高峰期。

　　另外，中原物业市场策划部经理许凌也表示，目前的房地产市场陷入低潮，许多新建楼盘不惜大打折扣以吸引客户，还有一些开发商直接与二手房中介合作分销，新盘的介入无疑将削弱二手房的市场份额，因此2008年，二手房市场可能还会受到新盘的挤压。

　　从行业来看，2008年将是品牌年。网上交易正式实施后，品牌中介与中小中介之间的距离将拉开，很多小中介的部分业务将依赖于品牌中介；品牌中介的规模和市场分额会继续增大；另外随着新进品牌中介的进驻，08年也将是品牌竞争激烈的一年。