怎样防止“一房多卖”？

　　目前房地产市场火爆,由于价格上涨,在买卖过程中,无论是期房还是二手房,都有悔约而一房二卖甚至多卖现象发生。请问：依照法律规定，怎样有效防止“一房多卖”呢？

　　小群

　　小群读者：

　　购房者与开发商签订房屋买卖合同，开发商却未按约定交房，擅自将房屋卖给他人。二手房房主与一人签订合同后，又将房屋卖给他人甚至于多人。“一房多卖”让买房者非常烦恼，甚至造成很大的财产损失。其实，根据《物权法》规定，有两个办法可有效防止“一房多卖”现象的发生。

　　一是预告登记法。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这一规定告诉人们，当事人签订房屋买卖协议后，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产是不发生物权效力的。也就是说该房只能卖给预告登记的购房人，预告登记后面的其他任何买卖人都不能再取得此房产权。只不过要注意的是，根据第20条“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，3个月内要进行产权登记，否则预告登记就失效了。

　　二是及时登记法。《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”该规定就是要求物权在设立和变动时，必须将物权设立和变动的事实向社会公开，从而使第三人知道物权变动情况，以避免第三人遭受损害，保护交易安全。《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定说明，不动产物权，实行严格的登记制度，登记才生效，不登记不生效。所以，购房要及时进行过户登记。因为，按照《物权法》第14条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，登记在谁名下房子就属于谁，只要购买房子时及时进行过户登记，也就能有效防止“一房多卖”现象的发生了。          （斯发）